市场价倒算法En=W-C-F中的F指木材生产经营合理利润，这句话是什么意思

关于对吉林省通化市二道江区国有资产经营公司山林资产评估报告书

日期：2002-10-19

               关于对吉林省通化市二道江区国有资产经营公司山林资产评估报告书
                              珠正评报字[2002]第215号

吉林省通化市二道江区国有资产经营公司：
　　本所接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照科学的资产评估方法，对为资产置换涉及的山林资产进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序，对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产于2002年9月10日所表现的市场价格作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
　　一、委托方与资产占有方简介
　　资产占有单位企业名称：通化市二道江区国有资产经营公司
　　住所：二道江区东通化大街1号
　　法人代表：贾志梅
　　注册资金：伍仟零捌拾贰万元
　　经济性质：国有经济
　　经营方式：投资
　　经营范围：经营主管部门授权范围内的国有资产投资、收益。
　　二、评估目的
　　本次资产评估是为满足通化市二道江区国有资产经营公司资产置换提供资产价值参考依据。
　　三、评估范围及对象
　　为委托方位于"老太太沟、"枯龙杨树沟"、"猪场后山"、"正沟沟里"、"正沟"的总面积为819.5公顷森林的林地资产、林木资产。具体范围如下：
　　5林班：1、1′、2、3、4、5、6、7、7′、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、20′、21、22、23、24、25、25′、25″、26、27、28、29、29′、30、31号共37个小班。
　　6林班：1、2、3、4、5、5′、6、6′、7、8、9、10、11、12、13、14、16、17、17′、17″、18、19、20、21、21′号共25个小班。
　　7林班：1、1′、1″、1、2、3、3′、4、5、5′、5″、6、7、8、9、10、11、11′、11″、12号共20个小班。
　　四、评估基准日
　　本项目资产评估基准日是2002年9月10日
　　本次评估所采用的价格标准是评估基准日时有效的价格标准。至本评估结果提供时，国家宏观政策及市场状况与评估基准日时相比并未发生任何重大变化。
　　五、评估原则
　　本次资产评估遵循独立、客观、科学的工作原则；遵循产权利益主体变动原则；遵循资产持续经营、替代和公开市场等操作原则；遵循谨慎原则。
　　六、评估依据
　　(一)行为依据
　　委托方与我所共同签订的《资产评估业务约定书》。
　　(二)法规依据
　　1、《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令)；
　　2、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发(1992)36号)；
　　3、中国资产评估协会颁布的"中评协[1996]03号《资产评估操作规范意见(试行)》"；
　　4、财政部颁布的财评字[1999]91号"关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知"；
　　5、《森林资源资产评估技术规范(试行)》(国资办发[1996]59号)；
　　6、木材材积表；
　　7、吉林省立木材积表；
　　8、森林资产管理手册(一)、(二)；
　　9、吉林省森林资产规划设计调查技术细则；
　　10、吉林省林业局文件《关于试行吉林省立木材积表的通知》
　　(三)产权依据
　　《林权执照》。
　　(四)取价依据
　　1、利用访问法收集的技术经济指标；
　　2、评估人员现场勘查、核实资料；
　　3、国家有关部门发布的统计资料、技术标准资料；
　　七、评估方法
　　(一)林地资产评估
　　林地资产评估采用林地期望价法，其计算公式为：
　　式中：Bu--林地评估值
　　Au--现实林分第u年主伐时纯收入
　　Da,Db--现实林分第a,b年的间伐纯收入
　　P--年利率
　　U--经营周期
　　V--年均营林生产间接费用
　　Ci--第i年投入的营林生产直接费用
　　(二)林木资产评估
　　1、未成林造林地幼树林木资产评估采用重置成本法，其计算公式为：
　　式中：En--林木资产评估值
　　Ci--第i年以现行工价及生产水平为标准计算的生产成本，主要包括各年投入的工资、物资消耗、地租等。
　　n--林分年龄
　　K--林分质量调整系数
　　P--年利率。根据林业生产特点和当地营林投资水平，年利率定为3.5％。
　　2、幼龄林林木资产评估采用重置成本法，其计算公式为：
　　式中：En--林木资产评估值
　　Ci--第i年以现行工价及生产水平为标准计算的生产成本，主要包括多年投入的工资、物质消耗、地租等。
　　n--林分年龄
　　K--造林质质量调整系数
　　P--年利率。根据林业生产特点和当地营林投资水平，年利率定为3.5％。
　　3、中龄林林木资产评估采用收益现值法，其计算公式为：
　　式中：En--林木资产评估值
　　K--调整系数(根据被评估林分与收获表标准林分在数量，质量上的差异综合确定)
　　Au--标准林分u年主伐时的纯收入
　　Da，Db--标准林分a,b年的间伐纯收入(n>a,b时，Da,Db=0)
　　Ci--第i年的营林生产成本
　　U-经营期
　　n-林分年龄
　　p-利率
　　4、近、成、过熟林的林木资产评估采用市场价倒算法，其计算公式为：
　　En=W－C－F
　　式中：En-林木资产评估值
　　W-销售总收入
　　C-木材经营成本
　　F-木材经营合理利润
　　八、评估过程
　　自接受评估项目委托起至提交评估报告止，经过了接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程，分述如下：
　　(一)接受委托
　　2002年9月9日我所与委托方签订了"资产评估业务约定书"，确定了评估目的、评估资产对象、范围和评估基准日。对该项目我所给予了足够重视，根据该项目特点，制定了相应的工作计划，拟定了评估工作方案，组织了由注册评估师组成的评估小组开展工作。
　　(二)资产清查
　　评估人员对委托评估确定的资产进行了抽查复核。按照委托评估资产明细表，对实物资产的数量、品质状况进行了现场勘查；对可能影响资产评估的重大事项进行了了解。
　　因为此次评估对象为森林资源资产，实物量是价值量评估的基础，在进行评估定估算前，首先对委托方提交的有效森林资源资产清单上所列示资产的数量和质量进行认真的核查。以做到账面、图面、实物三者一致。核查项目主要包括权属、林地及森林类型的数量、质量和空间位置等内容。具体项目如下：
　　1、林地：所有权、使用权、地类、面积、立地质量等级、地利等级等；
　　2、林木：全部为用材林，分别核查如下指标：
　　(1)幼龄林：权属、树种组成、林龄、平均树高、单位面积株数；
　　(2)中龄林：权属、树种组成、林龄、平均胸径、平均树高、单位面积活立木蓄积；
　　(3)近、成、过熟林：权属、树种组成、林龄、平均胸径、平均树高、立木蓄积、材种出材率等级。
　　(三)评定估算
　　在认真分析研究各种影响资产价格基本因素的基础上，拟定了资产评估基本思路，确定资产评估的计价标准与适用方法，在收集各项资产信息的基础上，进行了评定估算。
　　(四)评估汇总
　　此次评估按单项评估结果加总的方法，在各项资产评估结果基本完成的基础上进行初步汇总，评估组对评估结论分析，经分析确认后得出评估结论。
　　(五)提交评估报告
　　我们按照国家有关法规文件要求，以财政部"财评字[1999]91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》"及《森林资源资产评估技术规范(试行)》为指南，撰写评估报告与说明。在评估人员和项目负责人校核的基础上，遵照本所对评估报告书审核的规定进行审核，由评估部负责人初审，所质量负责人复审，法人代表总审并签发，经签字盖章后向委托方提交评估报告。
　　九、评估结论
　　资产总计：肆亿壹仟零伍万叁仟零伍拾柒元柒角整
　　(410，053，057.70元)
                   评估结果汇总表        单位：公顷，立方米，元
　　资产项目         面积    蓄积   帐面   账面     评估价值   评估增值   评估
　　　                              原值   净值                          增值率
　　一、林木资产             49287                 231916736.2
　　二、林地资产     819.5                         178136321.5
　　总计             819.5   49287                 410053057.7
　　备注：评估结果详细情况请见本报告书第三分册评估明细表
　　十、特别事项说明
　　(一)评估结果未考虑该等资产已设定的抵押、欠负的债项、税费等因素对价值的限制性影响。
　　(二)根据资产评估业务约定书之约定，是次评估中委托方提供的相关资料之合法性、真实性由委托方负责。
　　(三)参加评估项目估价人员按《资产评估操作规范》执业，与被评估资产各方当事人没有利害关系。
　　(四)自评估基准日至本报告出具期间，国家宏观经济政策及市场情况未发生重大变化。但本公司不能预计本评估报告出具后的政策、市场等变化对评估结果的影响。
　　(五)评估结论由本评估机构出具，受本评估机构人员的职业水平和能力的影响。
　　(六)对于评估中可能存在的影响评估结果的其他瑕疵事项，资产占有方在委托评估时未作特别说明，在评估人员专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
　　十一、评估基准日后的调整事项
　　在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化，应按如下方法处理：
　　(一)资产数量发生变化，应根据原作价标准对资产额进行相应调整；
　　(二)资产价格标准发生变化并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的评估机构重新评估。
　　十二、评估报告法律效力
　　(一)基本前提及假设条件
　　1、本次评估基本前提是宏观经济政策无重大变化、企业的生产经营条件基本保持不变；
　　2、本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对其评估值的影响，也未考虑遇有自然力和其他不可抗力对评估值的影响；
　　3、本评估结果建立在委托方提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基础上，为委托方指定之评估对象在评估基准日的公开市场价格。
　　本评估结果仅在满足上述有关基本前提及假设条件的情况下成立。
　　(二)法律效力
　　1、本评估结果依据法律法规的有关规定，针对本次评估目的并在评估对象所处现行生产经营条件下有效；

　　2、本公司不对委托方运用本报告于本次评估目的以外的经济行为所产生的后果负责；
　　3、本评估报告的有关附件为本报告的重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。
　　(三)评估结论的有效使用期限
　　本评估报告依照法律法规规定发生法律效力，其结论有效使用期自评估基准日起一年，即在2002年9月10日至2003年9月9日内有效。
　　(四)评估报告的使用范围
　　本评估报告仅供通化市二道江区国有资产经营公司为本次评估目的使用和送交有关主管机关审查使用，评估报告书的使用权归通化市二道江区国有资产经营公司所有。本公司承诺：未经通化市二道江区国有资产经营公司许可，本公司不随意将评估报告向他人提供或公开。
　　姓名       估价师类型           编号      盖章    签字
　　林添花   中国注册资产评估师   17040003           林添花
　　周丽     中国注册资产评估师   17040085           周丽
　　刘敏军   执业土地估价师       94190006           刘敏军
　　何遵龙   执业土地估价师       93190084           何遵龙
　　法定代表人：赵炳伟                            法定代表人：刘敏军
　　珠海市正大新资产评估事务所有限公司      珠海市思源估价师事务所有限公司
　　2002年9月25日                                    2002年9月25日  

 森林是我国重要的经济资源之一，森林资产有其特殊性，森林资产评估是资产评估重要而特殊的领域。通过森林资源资产评估，可以明确森林资产产权，了解森林经营效果，防止森林资产流失和资源无效损耗，推动森林资产的合理流动和优化配置，达到森林资源可持续利用、生态环境良性循环和社会持续稳定发展的目标。

 近年来，国内众多研究机构和学者对森林资源资产评估的程序、方法等进行了广泛研究。其中林木资产评估按林分树龄的不同，采取的评估方法也不同。本文选择黑龙江省某林场以确定林木资产的入账价值为评估目的，评估落叶松人工林资产的事例，向读者作一介绍。

 该林场处在中温带大陆季风气候区，具有温和半湿润特点，春季易干旱，夏季较湿润，冬季寒冷，四季分明，冬长夏短。场域内地形复杂，受其影响，热量和降水分布差异较大，年平均气温2.7℃，呈由南向北渐低态势。7月份最热，月平均气温20.9℃，1月份最冷，月平均气温-18.8℃。全场≥16℃活动积温平均为2377.2℃，由南向北递减，年度间变化幅度为2038.9℃～2678.7℃，无霜期平均为118天，年平均日照时数2477.3小时。主要土壤为森林棕壤及暗棕壤土，黑土层厚，因粒结构好，有利于林木的生长。林场交通便利，主要公路贯穿境内。

 林场林业用地面积31269公顷，有林地面积18858公顷，疏林地91公顷，灌木地面积256公顷，未成林造林地面积2565公顷，苗圃6公顷，无林地面积9492公顷。

　　一、对被评估小班的核实

首先，以该场提供的人工林林相图为抽样总体，以95%的可靠性，布设一定数量的样地进行实地调查，要求总体蓄积量抽样精度达到90%以上，核对其境界线是否正确。然后，在林相图上直接量算核查各类土地和林木类型的面积，主要地类的抽样精度要求达到95%以上。采用典型选样的方法分别林地及林木类型、林龄等因子，根据本次评估目的、林分结构等因素，抽出5%小班进行核查。对抽中小班的各项按规定必须进行核查的因子进行实地调查，规定每个小班中80%的核查项目误差不超出允许值，对核查项目误差超出允许值的，予以调整。检查结果表明，该场所提供的401个被评估小班的调查因子资料是准确的，可以作为评估之用。

　　二、技术经济指标的确定

根据当地调查、收集的资料进行综合分析，采用以下经济指标（成本、费用均为现值，价格为现价）：

（一）营林成本：①造林成本：整地费450元/公顷，苗木费675元/公顷、栽植费1125元/公顷，合计造林成本为2250元/公顷。②幼林抚育成本：1～3年抚育费150元/公顷，4～5年抚育费45元/公顷。③管护成本：管护费30元/公顷，护林防火费3元/公顷，未考虑其他管护成本。

（二）木材销售有关成本费用：①调查设计费：6元/立方米。②采伐成本：80元/立方米。③运输成本（场内平均运距）：35元/立方米。④销售成本：5元/立方米。⑤育林基金：原木25元/立方米；小径木15元/立方米。

（三）商品材销售价格（主伐期）。根据《黑龙江省林业厅锯切用原木价格表（中准价格）》，确定以下材种在主伐期的销售价格：落叶松为630元/立方米。

（四）商品材出材率。商品材出材率是假定主伐小班皆伐后经过实际造材所得到的实际出材率，已扣除了因木材缺陷、采伐、集材及运输等所造成的损耗。商品材综合出材率为85%.

（五）龄组划分与主伐年龄、主伐期。

幼龄林　　1～20年

中龄林　　21～30年

近熟林　　31～40年

成、过熟林　41年以上

主伐期　　40年

（六）经营利润率及投资收益率；①经营利润率10%；②投资收益率4%.

　　三、评估方法及评估说明

根据国家国有资产管理局和原林业部1996年12月颁布的《森林资源资产评估技术规范（试行）》规定，不同龄组分别采用不同的评估方法进行评估。本案例中，幼龄林采用重置成本法，中龄林、近熟林采用收获现值法，成熟林、过熟林采用市场价倒算法。

（一）林地价格及林地使用权价格的计算

由立地类型与立地等级及地力指数的关系，确定被评估小班各立地类型的立地等级。本次评估根据该场提供的自然经济条件，包括土壤、水分、海拔、坡度等因子，将该场作为一个评估单位进行计算，取其均值（主伐期单位面积蓄积取200立方米/公顷）。

用收益现值法计算林地价格与林地使用权价格：

单位面积林地价格=主伐期单位面积蓄积×商品材出材率×（商品材价格-育林基金及维简费-调查费-采运费-销售费）÷？眼（1+投资收益率）主伐期］

=200×0.85×（630-25-6-115-5）÷（1+4%） 40=16961（元/公顷）。

林地使用权价格=该立地等级的单位面积林地×投资收益率

=16961×0.04=678.44（元/公顷。年），

（二）林木价格的计算

1.幼龄林林木基准价格的计算。对于幼龄林林木基准价格采用重置成本法，重置成本法是按现时工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需的成本费用，作为被评估林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

第1年林木重置价格=（造林成本+幼林抚育成本+管护成本+林地使用权价格）×（1+利润率）。

以后各年林木重置价格=上一年林木重置价格+（该年幼林抚育成本或抚育间伐成本+管护成本+林地使用权价格）×（1+利润率）。

经上述计算，得出该场的林木基准价格为：

2.中龄林和近熟林林木基准价格的计算。中龄林和近熟林林木基准价格采用收获现值法。收获现值法是利用收获表预测被评估林木资产在主伐时纯收益的折现值，扣除评估后到主伐期间所支出的营林生产成本折现值的差额，作为林木资产评估价值的方法。

用收获现值法计算林木价格的公式为：

第i年林木价格=［单位面积蓄积×商品材出材率×（商品材价格-育林基金及维简费-调查费-采运费-销售费）-（主伐期-i）×（管护成本+林地使用权价格）×（1+利润率）÷（1+投资收益率）］÷（1+投资收益率）（主伐期-i）。

例如：28林龄的落叶松的基准价格=［200×0.85×（630-25-6-115）-（40-28）×（33+678.44）×（1+10%）］÷（1+4%）（40-28）=42250.21（元/公顷）。

3.林木价格修正系数的确定。考虑各项因子对森林生长影响，对被评估小班进行系数调整，计算公式：

各被评估小班的修正系数=小班单位面积蓄积÷小班林龄对应的平均面积蓄积。

为求各年的修正系数，需确定各年龄的平均蓄积量。

考虑到当地的林木资源条件，取主伐期时的单位面积蓄积为200，小班各林龄对应的平均面积蓄积按7%的递减率考虑。

例如：28林龄的落叶松的平均面积蓄积为200÷（1+7%）（40-28）=88.80（立方米/公顷）。

由于本次评估时未考虑间伐成本，故对于被评估小班单位面积蓄积大于200且修正系数大于1.5的林木，修正系数最大允许：200/小班林龄对应的平均面积蓄积。

例如：31林班46小班的28林龄的落叶松，蓄积量为85立方米，面积为1公顷，单位面积为85，则修正系数为85÷88.80=0.96.

4.森林经营风险率的确定。林木在生长经营中，受自然灾害（如野火、水灾、旱灾等）影响而造成的损失是不可控制的。因此，要考虑森林经营中因受自然灾害影响引起的风险，根据以往资料，确定森林经营风险率为3%.

5.幼龄林、中龄林和近熟林林木评估价格的计算。幼龄林、中龄林和近熟林林木评估价格=幼龄林、中龄林和近熟林林木基准价格×修正系数×（1+森林经营风险率）。

6.成、过熟林林木评估价格的计算。成熟林及过熟林评估采用市场价倒算法，市场价倒算法是用被评估林木采伐后取得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本及应得的利润后，剩余部分作为林木资产评估价值。其计算公式为：

E=W-C-F.

E———林木资产评估值；W———销售总收入；C———木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费）；F———木材经营合理利润。

根据《黑龙江省林业厅锯切用原木价格表（中准价格）》，取成熟及过熟林龄落叶松为780元/立方米。

用市场价倒算法计算价格=［780-（25+115+5）-780×0.1］×0.85

=473.45（元/立方米）。

　　四、评估结果与分析

采用上述方法得出各小班的评估结果汇总如下：

根据上表按单位面积评估平均单价进行分析，幼林龄阶段单位面积评估值偏低，原因是在低龄阶段的林木的蓄积量较小，林木评估值较低。按单位蓄积量评估值进行分析，三个龄段的单位蓄积量评估平均单价为329元/立方米、453元/立方米、473元/立方米。按三种方法得出的评估结果比较接近。

本文只以人工林落叶松为例进行探讨，未考虑抵押、担保等特殊评估目的对评估价值的影响。